إجراءات الشفعة

بين القانون هذه الإجراءات فى المواد من (940 إلى 944) وهى كالآتى :

إعلان الشفيع رغبته

تنص المادة (940) مدنى على أنه / من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال الخمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه – ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا إقتضى الأمر .

فما هو الإنذار الرسمى الذى يعتبر بدءا لسريان إعلان الرغبة ؟

يفترض هنا أن الشفيع قد أنذر رسميا من جانب البائع أو المشترى إنذارا رسميا على يد محضر مشتملا على البيانات التى يعتبرها القانون لازمة لإحاطة الشفيع علما بموضوع البيع وطرفيه وشروطه الجوهرية ( مادة 941) وإلا كان باطلا ــ فيتعين أن يشتمل الإنذار على :

1. بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
2. بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

وجوب إعلان الرغبة وشروطه

وجوب إعلان الرغبة وشروطه
فإذا أنذر البائع أوالمشترى الشفيع على الوجه المتقدم وجب عليه أن يبدى رغبته فيما إذا كان يريد الأخذ بالشفعة وفقا للشروط الآتية :

الشرط الأول : أن يكون إعلان الرغبة رسميا وإلا كان باطلا (مادة942) .

الشرط الثانى : يجب أن يوجه الإعلان إلى كل من البائع والمشترى
ويلاحظ أن الإعلان يكون غير واجب إذا رفعت الدعوى خلال الخمسة عشر يوما المقررة لإعـــــلان الرغبة فيصح إذن أن يجمع الشفيع بين إعـــلان الرغبة وصحيفة الدعــــوى – وعندئذ يقوم إعـــــلان صحيفة الدعوى لكل مـــــن البائع والمشترى فى الميعاد السابق مقام إعلان الرغبة الرسمى .

الشرط الثالث : أن يقع إعلان الرغبة فى الميعاد القانونى خلال الخمسة عشر يوما التالية للإنذار الرسمى الذى يوجهه البائع أو المشترى إلى الشفيع .

جواز إعلان الرغبة قبل الإنذار

لم يمنع القانون الشفيع من إعلان رغبته بمجرد علمه بالبيع دون إنتظار للإنذار الذى يوجهه إليه المشترى أو البائع .

فالفرض هنا أنه لم يتم إعلان الشفيع بالبيع من قبل البائع أو المشترى فيحق للشفيع طالما لم يمض خمسة عشر عاما على البيع إذا كان غير مسجل أو أربعة أشهر على البيع المسجل – أن يعلن رغبته فى الأخذ بالشفعة بإنذار يرسله إلى كل من البائع والمشترى وأن يتخذ باقى إجراءات الأخذ بالشفعة وفقا لما رسمه القانون .

ونصت المادة (942) على إنه لا يكون إعلان الرغبة حجة على الغير إلا إذا سجل ـ فالقانون قد أخضع إعلان الرغبة للتسجيل حتى يحتج به على الغير أى على غير البائع والمشترى وهو يسجل فى مكتب الشهر العقارى الكائن بدائرته العقار المشفوع فمتى سجل طلب الشفعة كان كل تصرف من المشترى فى العين فيها غير نافذ فى حق الشفيع (مادة 947 و938 ) .

إيداع الثمن

بعد أن يعلن الشفيع رغبته فى الشفعة إلى كل من البائع والمشترى يجب عليه أن يبادر إلى إيداع كل الثمن الذى حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار المشفوع وذلك خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة (مادة 942 / 2) .

رفع دعوى الشفعة وقيدها

وفقا لنص المادة (942) مدنى ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة (941) وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة  .

هذا مع ملاحظة أن المادة (938) تنص على أنه / إذا إشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أى رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هـــذه الرغبة طبقا للمادة (942) فلا يجــــــوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى إشترى بها .