تقدير قيمة الأطيان والأراضى
***************
تشمل طريقة تقدير قيمة العقارات سواء أطيان زراعية أو أراضى أو عقارات مبنية أسلوبين فى التقدير هما :
[ 1 ] التقدير الحكمى .
[ 2 ] التقدير الفعلى .
التقدير الحكمى للقيمة
************
فى هذه الطريقة من طرق التقدير يتم التقدير وفقا للنص الوارد بالقانون المنظم للعلاقة القانونية التى تحكم الموضوع .
وعلى سبيل المثال ما تضمنته المادة ( 37 ) من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 77 لسنة 1949 والذى حل محله القانون رقم 13 لسنة 1968 حيث تنص المادة ( 37 ) من قانون المرافعات أن يكون تقدير قيمة العقار المبنى بواقع [ 180 ] مائة وثمانين مثلا من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه وأن تقدر قيمة الأراضى بواقع ( 70 ) سبعين مثلا للضريبة الأصلية المربوطة عليها ـــ وإن لم يكن العقار مربوط عليه ضريبة تقدر المحكمة قيمته ــــ أى تقديرا فعليا .
ومع مرور الزمن و إرتفاع قيم العقارات تم إدخال عدة تعديلات على مقدار التقدير ولكن ظل نفس الأساس فى التقدير حكميا بإتخاذ قيمة الضريبة العقارية المربوطة اساسا للتقدير .
وإتخاذ مضاعفات الضريبة العقارية المربوطة سواء على الأطيان والأراضى أو العقارات المبنية أساسا للتقدير الحكمى للقيمة تم فى كثير من القوانين التى صدرت فى مصر خلال الفترة الإنتقالية بعد توقيع إتفاقية منترو سنة 1938 إثر إلغاء الإمتيازات الأجنبية فى مصر وتمهيدا لصدور حزمة القوانين التى ستطبق فى مصر عند حلول موعد إلغاء القضاء المختلط .
وتضمنت العديد من القوانين الصادرة بعد ذلك بما فيها قوانين الإصلاح الزراعى وغيرها بعد ثورة سنة 1952 إتخاذ نفس الأساس للتقدير الحكمى للقيمة .
ويراعى فى هذه الطريقة للتقدير وهى الطريقة الحكمية أن الضريبة المتخذة أساسا للتقدير هى الضريبة الأصلية وليس أى ضريبة أخرى غيرها .
والتقدير الحكمى طبقا للقانون المنظم واجب التطبيق ولا يجوز مخالفته أو الخروج عن حكمه .
وعند إجراء التقدير الحكمى لا بد أولا من أن يتحقق القائم بعملية التقدير من ربط العقار الجارى تقديره بالضريبة الأصلية فعلا بعد تحققه من أن هذا العقار خاضع فعلا للضريبة المربوطة عليه ــ ولتوضيح ذلك قد تكون مساحة من الأرض واقعة فى حوض زراعى بإحدى القرى و الحوض الذى يشملها محدد له ضريبة اصلية معينة وواردة فى سجلات الضرائب العقارية ولكن القطعة موضوع التقدير قد تكون غير خاضعة لضريبة الأطيان الزراعية المربوطة على هذا الحوض طبقا للمعايير الواردة بالقانون رقم ( 113 ) لسنة 1939 الخاص بضريبة الأطيان الزراعية [[ ومن أمثلة تلك المعايير ( عدم خضوع أملاك الدولة ) لضريبة الأطيان الزراعية ]] .
وقد يكون العقار المبنى الجارى تقدير قيمته داخلا ضمن حوض زراعى مربوط على أطيانه ضريبة أطيان زراعية ولكن هذا العقار المبنى نفسه لا يكون مربوطا بالضريبة المربوطة على هذا الحوض لأن المبنى فى هذه الحالة لا يعتبر أرض زراعية ولكنه عقار مبنى ومن ثم لا يخضع لضريبة الأطيان الزراعية وفى نفس الوقت لم يربط عليه ضريبة العقارات المبنية ومن ثم لا تقدر قيمته تقديرا حكميا [[ بل يقدر تقديرا فعليا طبقا لتعاملات السوق ]] إلا إذا كان قد تم ربطه بضريبة العقارات المبنية [ العوايد ] فيقدر فى هذه الحالة تقديرا حكميا طبقا لقيمة ضريبة العقارات المبنية المربوطة عليه وليس ضريبة الحوض الزراعية الذى يقع به هذا العقار .
**************
التقدير الفعلى للقيمة
****************
التقدير الفعلى للقيمة يتم للحالات التى لا يوجد فيها نص قانونى يلزم بالتقدير الحكمى للقيمة وكذا فى الأحوال التى ينص القانون فيها على إجراء التقييم الفعلى طبقا لأسعار التعامل الحر .
ويراعى الآتى عند إجراء تقدير للقيمة :
[ 1 ] التقدير الفعلى للقيمة يتم طبقا للسعر المتداول فى التعاملات بين الناس ـــ ويتم الإسترشاد فى التقدير بأسعار التعامل المسجلة بالشهر العقارى فى تاريخ معاصر لتاريخ التقدير المطلوب أو الأسعار الواردة فى التعاملات المسجلة فى الفترة السابقة لتاريخ التقدير على أن يوضع فى الإعتبار حسابات لنسب إرتفاع الأسعار طبقا للمتوسط العام لهذه الإرتفاعات لجملة التعاملات المسجلة خلال المدى الزمنى بين تاريخ الحالات المسترشد بها فى التقدير والتاريخ الذى يجرى فى التقدير الحالى للقيمة .
[ 2 ] لا يجوز الإسترشاد فى التقدير باسعار تعاملات تمت فى تاريخ تال لتاريخ التقدير المطلوب حيث من المحتمل أن تكون تلك التعاملات قد أبرمت خصيصا للتأثير على التقدير المطلوب بالإضافة لأنها لا تمثل تعامل فى تاريخ معاصر للتقدير المطلوب .
[ 3 ] يراعى أيضا عند الإسترشاد بأسعار من واقع تعاملات مسجلة أن يتم بحث لظروف كل تعامل منها للتحقق قدر الإمكان من أنه لا توجد أسباب لتخفيض السعر الوارد به أو اسباب للمغالاة فيه ــ ويمكن للشخص الفنى الذى تتوافر له الخبرة الكافية فى التقدير يمكنه التعرف بوسائل فنية من وجود تلاعب فى السعر [ بالزيادة أو النقص ] من عدمه فى تلك التعاملات المسترشد بها فى التقدير .
[ 4 ] للإسترشاد بحالات التعامل المسجلة فى عملية التقدير يلزم للقائم بعملية التقدير أن يقوم بمعاينة مواقع حالات التعامل المسترشد بها ومعاينة الموقع الجارى تقدير قيمته للوقوف على أوجه التشابه والإختلاف بينها فى كافة العوامل المؤثرة فى التقدير وأن تتم تلك المعاينات مسترشدا فيها بخرائط مساحية تشمل هذه المواقع جميعها لتتم عملية الإسترشاد على الوجه الأمثل .
[ 5 ] الأصول الفنية للتقدير تقضى بأن تكون وحدة تقدير الثمن بالنسبة للأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى البور والصحراوية ــ بالفدان .
وأن تكون وحدة التقدير بالنسبة للأراضى والأطيان التى تقع فى مناطق الإمتداد العمرانى المحتملة ــ بالقيراط .
وأن تكون وحدة التقدير لأراضى البناء والداخلة ضمن كردونات المدن المعتمدة الخاضعة لأحكام مصلحة التنظيم ــ بالمتر .
ولا يجوز عند إجراء تقدير القيمة الخلط بين تلك المعايير فى وحدات التقدير المتقدم ذكرها [ الفدان ـــ القيراط ـــ المتر ] .
[ 6 ] إذا كانت المساحة الجارى تقدير قيمتها كبيرة وتدخل ضمن نطاق كردون المدن الخاضعة لأحكام مصلحة التنظيم فلا يجوز أن تقدر مباشرة بالمتر المربع طبقا لأسعار المتر المربع فى الحالات المسترشد بها ــــــ وإنما يلزم لتقديرها التقدير العادل إجراء الآتى :
** أن يوضع لهذه المساحة مشروع تقسيم إفتراضى بحيث تكون مساحة كل قطعة منه تتماثل فى مسطحها بالمسطحات الموجودة فى المنطقة الواقعة بها المساحة الجارى تقديرها [ إن كانت مناطق فيلات أو عمارات أو مساكن شعبية ...... الخ ] .
** وأن يراعى فى هذا المشروع الإفتراضى للتقسيم أن تكون المساحات المخصصة للشوارع والمرافق العامة متطابقة مع الإشتراطات القانونية فى المنطقة الواقع بها هذه المساحة .
** ويتم تقدير قيمة قطع المشروع بالمقارنة مع اسعار حالات التعامل .
** وأن يستنزل من إجمالى القيمة المقدرة جميع المصاريف التى يتكبدها عمل مشروع التقسيم الإفتراضى طبقا لكافة الرسوم والأتعاب الواجب دفعها طبقا للقوانين المنظمة لهذه الأمور وأتعاب المهندسين المفترض إتمامهم لهذا المشروع الإفتراضى .
** وأن تستنزل قيمة المساحات المخصصة للشوارع فى هذا المشروع والتى ينص القانون على تنازل أصحاب مشروع التقسيم عن ملكيتها بدون مقابل للمنفعة العامة .
[ 7 ] أن الأسعار التى ترسو بها المزايدات لا تصلح للإسترشاد بها فى التقدير حيث أن طبيعة البيع بالمزايدات تؤدى إلى إرتفاع الأسعار التى ترسو بها تلك المزايدات عن أسعار التعامل الطبيعى بين الناس فى الأحوال العادية .
قاعدة هامة عند تقدير قيمة العقارات تقديرا فعليا :
********************************
لايجوز اجراء تقدير الثمن تقديرا فعليا طبقا لما يشمله قانون خاص مثل قانون رسوم الشهر العقارى الذى لا يطبق إلا فى المنازعات المتعلقة برسوم الشهر العقارى فقط __ طبقا لما ورد فى الطعن رقم ( 285 لسنة 24 قضائية ) فى 1969/1/23 المنشور بمجلة المحاماة العدد (11) السنة (50) صفحة (128) الذى قضى فيه بالآتى :
[[ الأسس التى بينتها قوانين الرسوم القضائية والشهر العقارى والإصلاح الزراعى بشأن تقدير ثمن الأراضى الزراعية ــ مقصورة على تطبيق احكام تلك القوانين ولا تتعدى ذلك إلى تقدير اسعار المثل فى تعاملات الناس ]] .
قاعدة هامة عند تقدير قيمة العقارات تقديرا فعليا :
********************************
لايجوز اجراء تقدير الثمن تقديرا فعليا طبقا لما يشمله قانون خاص مثل قانون رسوم الشهر العقارى الذى لا يطبق إلا فى المنازعات المتعلقة برسوم الشهر العقارى فقط __ طبقا لما ورد فى الطعن رقم ( 285 لسنة 24 قضائية ) فى 1969/1/23 المنشور بمجلة المحاماة العدد (11) السنة (50) صفحة (128) الذى قضى فيه بالآتى :
[[ الأسس التى بينتها قوانين الرسوم القضائية والشهر العقارى والإصلاح الزراعى بشأن تقدير ثمن الأراضى الزراعية ــ مقصورة على تطبيق احكام تلك القوانين ولا تتعدى ذلك إلى تقدير اسعار المثل فى تعاملات الناس ]] .
