أسباب الشفعة

من يثبت لهم الحق فى الشفعة

مالك الرقبة إذا بيع حق الإنتفاع

وهو أول مراتب الشفعاء – فإذا نزل المنتفع عن حقه لغير مالك الرقبة – إستطاع هذا المالك أن يكسب حق الإنتفاع بالشفعة.

ويلاحظ أن الشفعة فى هذه الحالة لا تؤدى إلى كسب الملكية وإنما إلى كسب حق الإنتفاع ـ وهذا إستثناء من الأصل العام الذى يقضى بأن الشفعة هى طريق لكسب الملكية ـ والذى دعا المشرع إلى قبول هذا الإستثناء هو الرغبة فى تمكين صاحب الرقبة من التخلص من حق الإنتفاع المقرر على عقاره للغير حتى تعود إليه الملكية تامة.
هذا وإذا تعدد مالكو الرقبة فى الشفعة فى حق الإنتفاع كان إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه فى ملكية الرقبة ( مادة 937/2)
ويلاحظ أخيرا أن حق الشفعة يثبت لمالك الرقبة سواء بيع حق الإنتفاع الملابس لها لأجنبى أو لشريك فى الإنتفاع.

الشريك على الشيوع فى العقار

يأتى بعد مالك الرقبة فى عداد الشفعاء الشريك على الشيوع إذا بيع شىء من العقار الشائع إلى أجنبى ( مادة 936 / ب ) ويشترط لطلب الشفعة فى هذه الحالة ما يأتى:

أن يكون البيع لأجنبى

يشترط أن تكون الملكية شائعة – وعلى ذلك إذا إنتهت حالة الشيوع بالقسمة وأفرزت الأنصبة لم يعد الشريك شريكا وإنما أصبح جارا

أن يكون الشريك الذى له الحق فى طلب الشفعة هو الشريك فى العقار الذى بيع منه شىء وعلى ذلك فإن الجار الذى له حصة شائعة فى جدار فاصل بين ملكه والعقار المبيع ليس شريكا على الشيوع فى ذات العقار المبيع – لأن شركته مقصورة على الشركة فى ملكية الجدار الفاصل ـ وبناء على ذلك ليس له أن يبنى طلب الشفعة على أساس الإشتراك فى الملك وإنما على أساس الجوار متى توافرت له شروط الأخذ بالشفعة
هذا مع ملاحظة أنه إذا تعدد الشركاء كان إسـتحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه (المادة 937 )

صاحب حق الإنتفاع

جاء فى تعداد الشفعاء فى المادة (936) بعد الشريك على الشيوع صاحب حق الإنتفاع ويكون لصاحب حق الإنتفاع طلب الشفعة إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.

فالفرض أن الرقبة قد بيعت كلها أو بعضها – فعندئذ يجوز لصاحب حق الإنتفاع أخذ ما بيع منها بالشفعة ـ ويأتى ترتيبه فى ذلك بعد الشريك على الشيوع فى ذات الرقبة
هذا وإذا تعدد أصحاب حق الإنتفاع – فإنهم يتزاحمون فى تملك الرقبة ويقتسمونها فيما بينهم على قدر نصيب كل منهم.

مالك الرقبة وصاحب حق الحكر

طبقا لنص الفقرة (د من المادة 936 ) فإذا بيع الحكر كان لمالك الرقبة حق أخذ الحكر بالشفعة حتى يجمع ما تفرق من حق الملكية ـ وكذلك إذا بيعت الرقبة كلها أو بعضها كان للمحتكر حق أخذها بالشفعة وهو يأتى فى ذلك بعد الشريك على الشيوع فى ملكية الرقبة.
هذا ويلاحظ أن مالك الرقبة إذا كان هو الواقف فإنه لا يمكن أن يأخذ بالشفعة وذلك طبقا لصريح الفقرة الثانية من المادة (939) ـ وعلى ذلك لا يمكن لمالك الرقبة أن يأخذ الحكر بالشفعة إلا إذا كان مالك الأرض هو أحد الأفراد – وهو أمر لا نجده إلا فى الأحكار السابقة على سريان المجموعة المدنية الجديدة ( المادة 1012 ) أما المحتكر فلا حق له فى الشفعة إذا كان الحكر قائما على أرض موقوفة إلا فى حالة الإستبدال.

الجار المالك

حالات الجوار التى تجيز الشفعة

عددتها المادة (936 ) سالفة الذكر ومن نصها يتبين أن القانون قد فرق بين حالتين للجوار.

الحالة الأولى

أن يكون العقار المشفوع من المبانى أو الأراضى المعدة للبناء ـ وهنا يكفى للأخذ بالشفعة مجرد الجوار أى التلاصق من جهة واحدة والعبرة بالتلاصق هو بالأرض لا بالبناء فإذا كان العقار المبيع عبارة عن بناء محاط بحديقة فإن التلاصق يكون متحققا متى كان حد الحديقة متصلا بملك الجار الشفيع.

الحالة الثانية

عندما لا يكون العقار المشفوع من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء – أى إذا كان من العقارات المزروعة أو المعدة للزراعة ـ وهنا لا تثبت الشفعة إلا فى حالتين أن يكون للأرض المشفوعة حق إرتفاق على أرض الجار أو العكس.
أو تكون أرض الجار ملاصقة للأرض المشفوعة من جهتين وتساوى من الثمن نصف ثمن الأرض المشفوعة على الأقل ويرجع فى تقدير هذه الأرض إلى القيمة وقت طلب الشفعة.

وجدير بالذكرأنه لمعرفة إذا كانت الأرض المشفوعة هى من أراضى البناء أو الأراضى الزراعية يجب الرجوع إلى الخرائط المساحية التى تبين حدود المدينة أو القرية ومعرفة ما إذا كانت القطعة تدخل ضمن حدودها أو لا . فإذا إتضح أنها تدخل ضمن دائرة المدينة أو القرية وجب إعتبارها من الأراضى المعدة للبناء – وإذا كانت الأرض خارج حدود القرية ولكن البائع أعدها للبناء – فإن الشفعة يجب أت تخضع للشروط التى نص عليها القانون بالنسبة للأراضى المعدة للبناء ـ فالعبرة فى النهاية هو بالتخصيص الحالى للأرض لا بالتخصيص الإحتمالى لها.

الشفعة مقصورة على الجار المالك

يلاحظ أن الشفعة فى جميع الحالات المذكورة فى الفقرة (هـ) من المادة 936 لا تكون للجار إلا إذا كان مالك للعقار المشفوع به ـ فإذا لم يكن مالكا بل كان له عليه حق إنتفاع فلا حق له فى الشفعة وبالمثل لا تثبت الشفعة للجار صاحب حق الإستعمال أو السكنى ولا للجار المستأجر لأنهم جميعا ليسوا ملاكا للعقار.

التلاصق فى حالة تعدد العقارات المبيعة

ما الحكم إذا بيعت عدة عقارات صفقة واحدة بثمن واحد وتوفر الإلتصاق فى بعضها ولم يتوافر فى البعض الآخر ؟

المفروض أن البيع تم بعقد واحد أى بإيجاب واحد وقبول واحد بين بائع واحد ومشتر واحد وكان محل البيع عقارات متعددة قدر لها ثمن واحد
القاعدة فى هذه الحالة أن الشفعة ترد على العقارات التى يتوافر بالنسبة لها الإلتصاق – أى تلك التى يقوم فيها سبب الشفعة – دون العقارات الآخرى.

فالذى يؤخذ بالشفعة هو العقار الذى تتوافر بالنسبة له شروط الشفعة دون غيره من العقارات المبيعة – وفى هذه الحالة يقدر الخبراء ما يقابل هذا العقار من الثمن الإجمالى [ نقض 18/2/1954 مجموعة محكمة النقض 5 قاعدة رقم 72 صفحة 530 و نقض 7/3/1957 مجموعة محكمة النقض 8 قاعدة رقم 27 صفحة 214 ] .

غير أنه إذا كانت العقارات المبيعة فى الفرض السابق مخصصة لعمل واحد أو لطريقة إستغلال واحدة بحيث أن إستعمال حق الشفعة بالنسبة إلى جزء منها يجعل الباقى غير صالح لما أعد له من إنتفاع – جاز للمشترى أن يجبر الشفيع على أخذ كل الصفقة حتى لا يترك له أجزاء من المبيع لا تحقق الغرض الذى كان يقصده من الشراء [ نقض 13/5/1948 مجموعة محمود عمر جزء 5 رقم 610 ص 615 و نقض 14/1/1965 مجموعة محكمة النقض 16 رقم 9 ص 15 ] .

هل تثبت الشفعة للجار المالك على الشيوع ؟

لا يشترط أن يكون الجار الشفيع مالكا لكل العين التى يشفع بها – بل يكفى أن يكون شريكا فيها فقط – فالجوار يتحقق حتى ولو كان الجار المطالب بالشفعة هو مالكا على الشيوع فى العقار الذى يشفع به ولا يشترط لطلب الشفعة أن يشترك معه فيها سائر الشركاء [ نقض 21/12/1944 مجموعة محمود عمر الجزء الرابع رقم 172 ص 484 ].

ويخلص من هذا أن الجار المالك على الشيوع يصح أن يشفع بصفته جارا بشرط ألا تقع القسمة قبل الحكم بالشفعة ويجنب بعيدا عن العقار المبيع

ولا يتوقف حق الجار المالك على الشيوع فى طلب الشفعة على إشتراك باقى الشركاء معه فى طلبها ـ وله أن يطلب وحده أخذ كل العقار المبيع بالشفعة.