خطوات وإجراءات شهر العقود

نورد فيما يلى الخطوات التى يمر بها شهر العقود حتى يمكن التحقق مما إذا كانت هذه المستندات تم إشهارها أى تسجيلها التسجيل الناقل للملكية أم لم يتخذ من خطوات الإشهار سوى بعض المراحل التى لا يترتب عليها نقل الملكية حسبما ينص قانون تتنظيم الشهر العقارى .

وخلال خطوات الإشهار يأخذ المحرر أو العقد المشهر عدة أرقام بسجلات الشهر العقارى  :

رقم الطلب


[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية الطلبات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع العقار فى دائرتها] .

رقم المشروع
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية المشروعات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع فى دائرتها العقار ].

رقم أسبقية التسجيل
بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار .

رقم الشهر
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر شهر المحررات بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار ] .

ولا يعتبر العقد ناقلا للملكية إلا إذا تم إشهاره ومر بجميع هذه المراحل وأخذ رقم الإشهار أو التسجيل بمكتب الشهر العقارى الخاص بالمحافظة الكائن بها العقار وليس أى رقم آخر بالمأموريات المختصة حيث تختص هذه المأموريات بالمراحل الممهدة لإتمام التسجيل .

إجراءات الشهر طبقا لقانون الشهر العقارى

[ 1 ] طلب الشهر والتأشير عليه بالقبول

يقدم طلب الشهر – من أصل وصورتين _ للمأمورية الكائن بدائرتها العقار موقعا عليه من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه قانونا كوكيل أو ولى أو وصى أو قيم ويجب أن يشتمل الطلب على الآتى :

أ = البيانات الدالة على شخصية  كل طرف وعلى الأخص الإسم والسن والجنسية ومحل الإقامة وصفة مقدم الطلب (وكيل – قيم– وصى ).

ب = البيانات الخاصة بالعقار المراد شهره ( موقعه – حدوده – مساحته …الخ) .

ج = بيان موضوع المحرر المراد شهره والمقابل  .

د = البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل المتصرف – وذلك فى العقود والإشهادات وأحكام صحة التعاقد .

ويقرن بالطلب الأوراق والمستندات المؤيدة لهذه البيانات .
ويدون الطلب بدفتر أسبقية الطلبات مع ذكر تاريخ وساعة تقديمه حتى تتقرر الأسبقية فى تقديم الطلبات .

ويبحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية .

فمن الناحية الهندسية فقد ألحق بمأموريات الشهر العقارى مكاتب هندسية وهى تراجع الطلب من الناحية المساحية للتثبت من موقع العقار وحدوده ومسطحه وقد ينتقل المكتب الهندسى لمعاينة العقار على الطبيعة وتحديده بوضع علامات حديدية عليه .

فإذا ما أتم المكتب الهندسى بحث الطلب من الناحية المساحية – بحث الطلب بعد ذلك من الناحية القانونية . فتتولى المأمورية بحث البيانات الواردة فيه للتأكد من مطابقتها للأوضاع المقررة قانونا .

ثم تبحث المستندات المرفقة للتثبت بوجه خاص من أصل الملكية فإذا تم بحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية– أشرت المأمورية بالقبول للشهر بختم نقش عليه عبارة  " مقبول للشهر " .

[ 2 ]   مشروع المحرر المراد شهره والتأشير عليه بصلاحيته للشهر

يعتبر " القبول للشهر " ترخيصا لصاحب الشأن فى إعداد المحرر المراد شهره وتأتى بعد ذلك الخطوة الثانية لهذه المرحلة التمهيدية وهى تحضير مشروع المحرر .

فإذا كان المحرر المراد شهره عرفيا وجب ان يحرر على الورق الأزرق الخاص المعد لذلك ويكون التحرير بالمداد الأسود وهذا هو الأصل الذى يحفظ وتؤخذ منه صور فوتوغرافية .

وإذا كان المحرر رسميا كان التحرير على ورق أبيض عادى مسطر وبعد توثيقه تحفظ منه الصورة الأولى وهى محررة على الورق الأزرق وتؤخذ من هذه الصورة الصور الفوتوغرافية.

وفى الحالتين يجب أن يشتمل المحرر على جميع البيانات الواردة فى " إخطار القبول للشهر ".

فإذا أعد مشروع المحرر على النحو سالف الذكر – قدمه صاحب الشأن إلى المأمورية مقرونا به إخطار القبول وجميع المستندات التى سبق تقديمها مع الطلب فتقوم المأمورية بتدوينه بحسب تاريخ وساعة تقديمه " بدفترأسبقية مشروعات المحررات ".

وبحث مشروع المحرر يكون بالتثبت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به فإذا وجدت مطابقة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته للشهر وذلك بوضع خاتم عليه فى صدره وفى آخره من الناحيتين يسمى خاتم 


" صالح للشهر " .

[ 3 ] توقيع المحرر وعملية التسجيل

بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للشهر – تنتهى المرحلة التمهيدية لإجراءات الشهر .

فإذا تسلم صاحب الشأن مشروع المحرر مؤشرا عليه بالصلاحية للشهر قدمه إلى أى مأمورية للتوثيق ــ لتوقيعه من ذوى الشأن ــ فإذا كان المحرر رسميا تولت مأمورية التوثيق عملية توقيعه وإذا كان عرفيا تولت المأمورية التصديق على توقيعات ذوى الشأن – ولا تتم عملية التوقيع أو التصديق إلا بعد دفع رسم التوثيق أو التصديق ورسوم التسجيل كاملة ــــ ويحرر محضر بمعرفة الموثق فى مأمورية الشهر العقارى والتوثيق  يتم فيه توقيع أصحاب الشأن فى المحرر عليه أمام الموثق فيما يعرفبمحضر التصديق .

** ثم يقدم صاحب الشأن  المحرر بعد التصديق عليه لمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار وهو المكتب الذى تتبعه المأمورية التى تولت إتمام المرحلة التمهيدية للشهر – ويرفق بالمحرر جميع المستندات المؤيدة للصفة والتكليف وأصل الملكية  - ويوضح فى ذيل النسخة المقدمة للشهر وعلى كل صفحة من صفحاتها رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها .

وتتم عملية التسجيل بتدوين المحرر فى دفتر يعد لذك بكل مكتب ويسمى " بدفتر الشهر " وتثبت فيه المحررات بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها للشهر وبحسب أسبقيتها فى التقديم للمكتب ويحفظ أصل المحرر فى أماكن معدة للحفظ .

والرقم الذى يعطى للمحرر فى هذا الدفتر هو رقم شهر المحرر أو العقد [ إى رقم إشهاره ] .

فإذا ما تمت عملية التسجيل على هذا النحو – قامت أقلام التصوير الشمسى التابعة لمكتب الشهر بإعداد صورتين من كل محرر تم شهره وتسلم إحدى الصورتين لصاحب الشأن وترسل الآخرى إلى إدارة المحفوظات التابعة للمكتب الرئيسى للشهر العقارى وذلك لحفظها فيها .

وإذا كان من شـأن التصرف المشـهر نقل التكليف ختم على المحرر المشهر بختم مثلث منطوقه " ناقل للتكليف " .

العقد

تناولت المواد من 932 إلى 934 من القانون المدنى أحكام العقد كسبب من اسباب كسب الملكية .

مادة 932 

تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية فى المنقول والعقار بالعقد – متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية :

مادة 933 

المنقول الذى لم يعين إلا بنوعه لا تنتقل ملكيته إلا بإفرازه طبقا للمادة 205 .

مادة 934

1 = فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الآخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير – إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقارى.

2 = ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة – ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .

وقد أشارت المادة 932  مدنى للمادة 204 التى سنورد نصها :

مادة 204

الإلتزام بنقل الملكية أو أى حق عينى آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق – إذا كان محل الإلتزام  شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

وطبقا لما تضمنته المادة 932 مدنى مـــــــــن مراعاة ما تضمنه قانون تنظيم الشهر العقارى – فقد تضمن الباب الثانى من  قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946  طبقا لآخر تعديلاته بيان بالمحررات الواجبة الشهر على النحو التالى :

مادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقارى :

جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل – ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية . 
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سـوى الإلتزامات الشخصية بين ذوى الشأن … .. " .

مادة 10 
التصرفات والأحكام النهائية المقررة للحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير . 
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة … .

مادة 12 
جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبة لشىء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير.

خطوات وإجراءات شهر العقود والمحررات

الإلتصاق

                                                                                                     تحت الإعداد

الميراث والوصية

تناولت المواد من ( 875  إلى  914 ) مدنى الأحكام المتعلقة بالميراث وتصفية التركات  .

كما تناولت المواد من (915 إلى 917) مدنى الأحكام المتعلقة بالوصية .

وتنص المادة (875) مدنى فى فقرتها الأولى على الآتى :

1 = تعيين الورثة وتحديد أنصبتهم فى الإرث وإنتقال أموال التركة إليهم تسرى فى شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة فى شأنها  .

ويتبين من النص سالف الذكر أنه عرض للمسائل الرئيسية الثلاث التى يشتمل عليها الميراث وهى تعيين الورثة وتحديد أنصبتهم فى الإرث وإنتقال ملكية هذه الأنصبة إليهم – وأورد النص أن الشريعة الإسلامية وما يصدر من قوانين خاصة هى التى تسرى على هذه المسائل فيجب إذن تطبيق القاعدة الشرعية التى تقضى بألا تركة إلا بعد سداد الدين .

ثم أن قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 وكذا قانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 أوجبا شهر حق الإرث حتى يستطيع الوارث أن يتصرف فى الحقوق التى آلت إليه بالميراث .

ونخلص مما تقدم أن المسائل التى تتعلق بالميراث كسبب من أسباب كسب الملكية هى :

1 – تطبيق أحكام الشريعة الإسلامية فى الميراث .

2 – تنظيم حماية حقوق دائنى التركة عن طريق إجراءات فردية أو أجراءات جماعة [ تصفية التركة ] .

3 – شهر حق الإرث .

*****************

القواعد العامة فى التوريث

أصحاب الفروض

الإرث بالتعصيب

الوصية الواجبة

التصرف المضاف إلى ما بعد الموت

الإستيلاء

النصوص القانونية التى تتعلق بالإستيلاء والأراضى المملوكة للدولة :

تنص المادة (874 ) مدنى على  :


1 = الأراضى غير المزروعة التى لا مالك لها تكون ملكا للدولة .

2 = ولا يجوز تملك هذه الأراضى أو وضع اليد عليها إلا بترخيص  من الدولة وفقا للوائح .

3 = إلا أنه إذا زرع مصرى أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها تملك فى الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة ولكنه يفقد ملكيته بعدم الإستعمال مدة خمس سنوات متتابعة خلال الخمس عشرة سنة التالية للتملك .

وبصدور القانون رقم 100 لسنة 1964 الخاص بتنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها   – تم بموجب المادة (68) منه إلغاء نص الفقرة الثالثة من المادة (874 ) مدنى .

ونصت المادة (2) من القانون رقم 100 لسنة 1964 على ان تنقسم الأراضى المملوكة للدول ملكية خاصة – إلى ما يأتى :

أ = الأراضى الزراعية

وهى الأراضى الواقعة داخل الزمام والأراضى المتاخمة الممتدة خارج حد الزمام إلى مسافة كيلو مترين التى تكون مزروعة بالفعل وكذلك أراضى طرح النهر- وهى الأراضى الواقعة بين جسرى نهر النيل وفرعيه التى يحولها النهر من مكانها أو ينكشف عنها والجزائر التى تتكون فى مجراه .

ب = الأراضى البور

وهى الأراضى غير المزروعة الواقعة داخل الزمام والأراضى المتاخمة الممتدة خارج حد الزمام إلى مسافة كيلو مترين .

ج = الأراضى الصحراوية

وهى الأراضى الواقعــة فى المناطق المعتبرة خارج  الزمام بعد مسافة الكيلو مترين المشـار إليها فى البندين السابقين سواء كانت مزروعة بالفعل أو غير مزروعة أو كانت مشغولة بمبان أو منشآت ثابتة أو غير ثابتة .

ونصت المادة (3) على :

يتم تأجير أملاك الدولة الخاصة والتصرف فيها بطريق التوزيع أو البيع بطريق الممارسة أو المزاد العلنى وفقا لأحكام المواد التالية [باقى مواد القانون 100 لسنة 1964 ] .

ويتضح من نصوص القانون 100 لسنة 1964 أنه حتى الأراضى الصحراوية غير المزروعة التى تشير إليها المادة (874) مدنى أصبحت مملوكة للدولة ملكية خاصـة ولم تعد ملكيتها (كما كان من قبل ) تلك الملكية الضعيفة وبذلك لم تعد هناك أراضى غير مزروعة لا مالك لها ــ ومن ثم لا يجوز تملكها بالإستيلاء المشار إليه فى المادة 874 / 3 مدنى .

وهذا القانون يجعل الطريق الوحيد لتملك هذه العقارات هو الشراء بطريق التوزيع أو الممارسة أو بالمزاد العلنى وفقا لشروط خاصة بينها.

ويلاحظ أن القانون رقم 100 لسنة 1964 لم يلغ الفقرة الثالثة من المادة 874 مدنى بأثر رجعى فهو لم يمس الملكيات التى إكتسبت قبل صدوره .

حيث تنص المادة (71) على  :

جميع التصرفات التى تمت قبل العمل بهذا القانون الواردة على عقارات كانت داخلة فى ملكية الدولة الخاصة – تبقى نافذة بذات الشروط والأحكام السارية وقت إقرارها .

كما تضمن نص المادة (75) منه إيضاح الحالات التى يعتد بحقوق الملكية فيها فى إحدى المناطق المعتبرة خارج الزمام .

كما تضمنت المادة (76) – المستبدلة بالقانون رقم 36 لسنة 1967 - تحديد آخر ديسمبر سنة 1969 كآخر موعد يتقدم قبله كل ذى شأن من أصحاب حق الملكية والحقوق العينية الآخرى المنصوص عليها فى المادة السابقة بإخطار إلى المحافظة التى يقع فى دائرتها العقار الوارد عليه حقه وإلى المؤسسة المصرية العامة  لتعمير الصحارى  متضمنا الحق الذى يدعيه والمحررات المثبتة له كما يتضمن بيانا وافيا للعقار الوارد عليه الحق – ويتبع فى بحث هذه الحالات باقى نصوص القانون 100 لسنة 1964 .

***************************

ثم صدر القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضى الصحراوية الذى أورد فى مادته الأولى تعريفا لها نصه :

فى تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالأراضى الصحراوية – الأراضى المملوكة للدولة ملكية خاصة – والواقعة خارج الزمام بعد مسافة كيلو مترين .
ويقصد بالزمام حد الأراضى التى تمت مساحتها مساحة تفصيلية وحصرت فى سجلات المساحة وفى سجلات المكلفات وخضعت للضريبة العقارية على الأطيان .

وبالنسبة للمحافظات الصحراوية يعتبر زماما كردون المدن والقرى القائمة فى تاريخ العمل بهذا القانون  والتى تقام مستقبلا وحتى مسافة كيلو مترين .
ويصدر  رئيس مجلس الوزراء قرارا بتحديد ما يعتبر من المحافظات الصحراوية فى تطبيق أحكام هذا القانون .

وتعتبر فى حكم الأراضى الخاضعة لهذا القانون – أراضى البحيرات التى يتم تجفيفها أو الداخلة فى خطة التجفيف لأغراض الإستصلاح والإستزراع   .

وتضمنت المادة الثانية من القانون رقم 143 لسنة 1981 الأوضاع والإجراءات التى تتبع لإدارة وإستغلال الأراضى الصحراوية الخاضعة لأحكام هذا القانون وكيفية التصرف فيها .

كما تضمنت باقى مواد القانون بقية الأحكام الخاصة بالأراضى الصحراوية بما فيها تحديد حد أقصى لملكية الأفراد والجمعيات التعاونية وشركات الأشخاص والشركات المساهمة حسب أسلوب الرى لتلك الأراضى …… .. الخ .

*********************

ويراعى الآتى :

1 = أن الأراضى الواقعة داخل الزمام هى التى تم مساحتها مساحة تفصيلية  [ولا يغير من حكمها مقياس الرسم المعمول به الخرائط المساحية التى تشملها أيا كان مقياسها ] وتم حصرها فى سجلات المساحة وسجلات المكلفات وخضعت للضريبة  العقارية على الأطيان  .

2 = الأراضى الداخلة حد الزمام طبقا للمعيار السابق لا يغير من حكمها  نقلها بعد ذلك إلى  زمام أى محافظة آخرى حتى لو كانت من المحافظات الصحراوية .

أسباب كسب الملكية

عدد التقنين المدنى [ رقم 131 لسنة 1948 ] أسباب كسب الملكية فى الفصل الثانى من الباب الذى خصصه لحق الملكية وذلك فى المواد من (870 إلى 984) وهى كالآتى :

الإستيلاء

الميراث

الوصية

الإلتصاق

العقد

الشفعة

الحيازة

أحكام حق الملكية [ حق الملكية بوجه عام ]

يشمل هذا القسم الآتى :

أولا = التعريف بحق الملكية وخصائصه وعناصره .

ثانيا = نطاق حق الملكية .

ثالثا = القيود التى ترد على حق الملكية .

********************

أولا : التعريف بحق الملكية وخصائصه وعناصره

         تعربف حق الملكية

عرفت المادة (802) من القانون المدنى حق الملكية بقولها " لمالك الشىء وحده فى حدود القانون حق إستعماله وإستغلاله والتصرف فيه " .

خصائص حق الملكية

1 = الملكية حق عينى

بمعنى أنها تنصب مباشرة على شىء معين وهى تعطى لصاحبها السلطان الكامل على الشىء فهو يستعمله ويستغله ويتصرف فيه .
وهى حق مطلق ــ  بمعنى أن صاحب حق الملكية يمكنه الإحتجاج بهذا الحق ضد الكافة .
ونظرا لكون الملكية حق عينى لذلك فإنها لا تقع إلا على شىء مادى .
والملكية حق وهى لهذا تتميز عن الحيازة أو وضع اليد فالمالك له حق قانونى يخوله سلطانا على الشىء ولكن الحيازة أو وضع اليد هى مجرد سلطة فعلية لا يشترط لوجودها أن تستند إلى حق  وإن رتب القانون على هذه السلطة الفعلية نتائج قد تصل إلى كسب الملكية ذاتها .

2 = حق الملكية مقصور على صاحبه

فصاحب حق الملكية يتسلط على الشىء المملوك له بطريق مباشر وبحكم هذا التسلط يستطيع التصرف فيه ماديا وقانونا على الوجه الذى يراه وهذا ما يميز الملكية عن سائر الحقوق العينية . فمثلا حق الإنتفاع يتقيد بحق مالك الرقبة   – وحق الإرتفاق يتقيد هو الآخر بملكية العقار الخادم وهكذا .

3 = حق الملكية حق دائم

الملكية بطبيعتها حق دائم ويقصد بذلك أنها لا تسقط بعدم الإستعمال ــ فإذا ترك المالك ملكه بدون إستعمال فإن ذلك لا يؤدى إلى حرمانه من ملكه مهما طالت المدة على عدم الإستعمال ولا يجوز بالتالى لأحد أن يدعى تملكه شيئا مملوكا للغير بدعوى أن مالكه تركه بدون إستعمال مدة طويلة وإنما يستطيع الغير أن يتمسك بحقه قبل المالك إذا قام بعمل مادى هو حيازته الشىء بقصد تملكه , حيازة مستوفية للشروط القانونية ومضت على هذه الحيازة المدة التى يشترطها القانون , فعندئذ يتملك الحائز الشىء بسبب من أسباب التمليك وهو التقادم المكسب – فالملكية لا يمكن أن يلحقها التقادم المسقط و لكن يجوز للغير اكتسابها بالتقادم المكسب .

عناصر حق الملكية

سبق و أن أشرنا فى تعريف حق الملكية أن عناصر حق الملكية هى الإستعمال و الإستغلال و التصرف .

أما الإستعمال فيكون بالقيام بأعمال مادية للحصول على منافع الشئ حسب ما تسمح به طبيعته -  فاستعمال الأرض يكون بزراعتها أو بالبناء عليها .

أما حق الإستغلال فهو الحصول على ثمار الشئ التى يكون قابلا لإنتاجها عن طريق إستغلاله بأحد الأعمال القانونية كالإيجار .

أما حق التصرف فيراد به أمران  :

الأول هو التصرف فى الشىء ماديا بإتلافه أو إستهلاكه .

والثانى هو التصرف القانونى .

فالتصرف المادى يكون بإجراء تغيير مادى فى الشىء محل الملكية كالبناء فى الأرض أو إعدام مادة الشىء بإستهلاكه .

أما التصرف القانونى فيكون بنقل ملكية الشىء أو بتقرير حق عينى عليه سواء كان هذا الحق من الحقوق العينية الأصلية المتفرعة عن الملكية كالإنتفاع أو الإرتفاق أو من الحقوق العينية التبعية كالرهن .

وينبغى التمييز بين أعمال التصرف وأعمال الإدارة :

فالأولى وهى أعمال التصرف فهى التى يقصد بها نقل الملكية أو إنشاء أى حق عينى .
والثانية وهى أعمال الإدارة فهى التى يراد بها إستغلال الشىء كالإيجار على وجه الخصوص .

*******************

ثانيا : نطاق حق الملكية

بينت المادتان (803) و (804 ) مدنى تحديد نطاق حق الملكية وما يتفرع عنه .
فأوضحت المادة (803) مدنى ما يأتى :

1 – مالك الشىء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير .

2 – وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد فى التمتع بها علوا أو عمقا.

3 – ويجوز بمقتضى القانون أو الإتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها .

ونصت المادة (804) مدنى على أن لمالك الشىء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو إتفاق يخالف ذلك .

****************

ثالثا : القيود التى ترد على حق الملكية

القيود التى ترد على الملكية قد يكون مصدرها القانون وقد يكون مصدرها الإتفاق :

والقيود القانونية التى ترد على حق الملكية قد يرد بعضها مباشرة للصالح العام وقد يتقرر بعضها للصالح الخاص ومنها :

1 = ما ورد بالقانون رقم 15 لسنة 1963  بشأن حظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى القابلة للزراعة والأراضى الصحراوية .

2 = ما ورد بقانون الإصلاح الزراعى رقم 178 لسنة 1952 والقوانين المعدلة له والذى وضع حدا أقصى لما يملكه الفرد الواحد من الأراضى الزراعية وما  فى حكمها من الأراضى البور والأراضى الصحراوية .

أما القيود الإتفاقية التى ترد على الملكية فهى تخضع دائما لمبدأ سلطان الإرادة – فليس هناك ما يمنع المالك من أن يقيد نفسه فى إستعمال ملكه أو حتى فى التصرف فيه لمصلحة الغير – وبعض هذه القيود يرد على حق الإستعمال وحق الإستغلال وسوف نتعرض بإيجاز لهذه القيود .

1 = القيود الواردة على حق التصرف

حالات المنع من التصرف

المنع من التصرف لا يقع إلا فى الحالات الإستثنائية ولذلك وجب أن يستند هذا المنع إلى نص القانون .

فمن هذه الحالات ما تنص عليه المادة (853) من القانون المدنى من أنه لا يجوز لأى شريك أن يتصرف لأجنبى فى نصيبه فى ملكية الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعا .

ومن الحالات أيضا الحالة المنصوص عليها فى المادة (16) من قانون الإصلاح الزراعى فالأرض الموزعة طبقا لأحكام هذا القانون لا يجوز التصرف فيها قبل الوفاء بثمنها كاملا   .

ويلاحظ هنا أن المنع من التصرف مؤقتا .

وفى غير هذه الحالات التى وردت فى القانون لا يجوز للمالك أن يعلن من جانبه أن مالا من أمواله قد خرج من دائرة التصرف – ولا يجوز هذا إلا عن طريق الوقف – فللمالك أن يوقف أمواله فيجعلها بذلك غير قابلة للتصرف فيها .

على أن الوقف وهو يؤدى إلى حبس الأموال عن التداول قد بدت للمشرع المصرى أخيرا مساوئه وأضراره – ولذلك صدر فى سبتمبر  سنة 1952 القانون رقم 180 لسنة 1952 بإنهاء الوقف الأهلى وبتحريم الوقف إلا على غير الخيرات [ أى جهات البر ] .

وعلى هذا أصبحت الأموال الموقوفة على غير جهات البر مملوكة ملكية خاصة للواقف أو المستحقين وتحررت بذلك أموال كثيرة من هذا القيد الذى كان يحول دون التصرف فيها بل دون إستغلالها الإستغلال الأكمل .

الشرط المانع من التصرف

يشترط لصحة الشرط المانع من التصرف وفقا لنص المادة (823 ) مدنى :

1 = ان يكون الشرط مضمنا فى عقد أو وصية .

2 = أن يكون مبنيا على باعث مشروع .

3 = أن يكون مقصورا على مدة معقولة .

ومتى كان شرط المنع من التصرف صحيحا طبقا لما تقدم – كان الشىء غير قابل للتصرف فلا يستطيع المكتسب نقل ملكيته للغير بتصرف من التصرفات الناقلة للملكية ــ ولا يجوز أن يرتب عليه من الحقوق العينية ما يؤدى إلى إحتمال إخراجه من ذمته كالرهن مثلا .

2 = القيود الواردة على الإستعمال والإستغلال

فرض المشرع كثيرا من القيود على حق المالك فى إستعمال ملكه وإستغلاله وبعض هذه القيود فرض للمصلحة العامة ( مثل قانون نزع الملكية للمنفعة العامة – وقوانين حماية الآثار – وقوانين المناجم والمحاجر وقانون الرى …… الخ ) وتقرر البعض منها للمصلحة الخاصة .

وسنقتصر هنا على الكلام بإيجاز عن القيود المقررة للمصلحة الخاصة :

1 = بعض هذه القيود إقتضتها إلتزامات الجوار – وهى إلتزامات قررها القضاء المصرى مستلهما فيها الشريعة الإسلامية وقننها المشرع على الوجه الذى قرره القضاء .

وهذه الإلتزامات هى التى أوجبتها المادة (807) من القانون المدنى .

2 = بعض هذه القيود ما سماه التقنين المدنى القديم بحقوق الإرتفاق – وقد نقلها القانون المدنى الجديد من المكان المخصص لحقوق الإرتفاق إلى مكانها بين القيود القانونية التى ترد على حق الملكية  - وهذه القيود متنوعة منها ما يرجع إلى الإنتفاع بالمياه وهى الواردة بالمواد من (808) إلى (811) [ وإستكملت هذه النوعية من القيود بقانون الرى والصرف الصادر فى 19 فبراير سنة 1953 برقم 68 ] ومن هذه القيود أيضا ما يرجع إلى حق المرور المقرر بنص المادة (812) من القانون المدنى .

القيود الناشئة عن التلاصق فى الجوار

من القيود القانونية التى أوردها المشرع على حق الملكية قيود ترجع إلى واقعة التلاصق فى الجوار ـــ فقد قيد المشرع إستعمال حق الملكية لمصلحة الجار الملاصق , إذ رتب على هذا التلاصق أن يكون لكل مالك الحق فى إجبار جاره على وضع حدود لأملاكهما المتلاصقة المـــــادة ( 813)  .
وإذا وجد حائط فاصل بين بنائين أعتبر حائطا مشتركا حتى يقوم الدليل على العكس ــ المادة (817) ــ فإذا كان الحائط مشتركا بين جارين وجب إستعماله بحسب الغرض الذى أعد له ومن غير أن يحول ذلك دون إستعمال الشريك الآخر له المواد    ( من 814 إلى 816 ) ــ أما إذا لم يكن الحائط الفاصل مشتركا بل كانت ملكيته خالصة لأحد الجارين , فليس لمالك الحائط أن يهدمه مختارا دون عذر قوى أن كان هذا يضر الجار الذى يستتر ملكه بالحائط - المادة ( 818/ 2 ) مدنى .

ومما يترتب على التلاصق ايضا ألا يكون للجار على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر ولا مطل منحرف على مسافة تقل عن نصف متر المادتين (819 و 820 ) مدنى .